Απέναντι σε ένα από τα πιο σοβαρά προβλήματα που αντιμετωπίζει η ελληνική κοινωνία αυτή την περίοδο, αυτό της στέγασης, η κυβέρνηση απαντά με ένα πλέγμα μέτρων το οποίο σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να δώσει λύση.
Το νομοσχέδιο του υπουργείου Εργασίας με τον πομπώδη τίτλο «Σπίτι μου – στεγαστική πολιτική για τους νέους, αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας για κοινωνική κατοικία», που ψηφίστηκε την περασμένη Τρίτη από τη Βουλή, αποτελεί ένα κράμα από παρεμβάσεις που αφορούν ελάχιστους, λόγω των πολλών περιορισμών που τέθηκαν, αλλά και παρεμβάσεις που ενδεχομένως να βελτιώσουν έστω και λίγο την κατάσταση σε ορίζοντα τριετίας ή πενταετίας.
Και όλα αυτά την ώρα που, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, οι μισθοί παραμένουν καθηλωμένοι αλλά τα ενοίκια έχουν αυξηθεί από το 2018 από 37,2% έως 42,1%, αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία, και κατά 53% για φοιτητική στέγη.
- «Σπίτι Μου» – αγορά κατοικίας αξίας έως 200.000 € με δάνειο έως 150.000 €:
Ο πρώτος άξονας του νόμου αφορά τη δανειοδότηση για την αγορά κατοικίας για νέα ζευγάρια και προβλέπει ότι το δάνειο που χορηγείται στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου» κατευθύνεται στην αγορά πρώτης κύριας κατοικίας των δικαιούχων (10.000 δικαιούχοι), αξίας μέχρι 200.000 € (το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των 150.000 €), όπως αυτή προσδιορίζεται στο συμβόλαιο αγοράς, ενώ στις αρχικές εξαγγελίες αφορούσε ακίνητα αξίας έως 150.000 €. Το πρόγραμμα θα ξεκινήσει να υλοποιείται εντός του πρώτου τριμήνου/τετραμήνου του νέου έτους.
Οπως εξηγεί ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, «το κυβερνητικό επιτελείο αύξησε την αξία του ακινήτου διότι η διαθεσιμότητα ακινήτων άνω των 75 τ.μ. με δύο Υ/Δ κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική ήταν πολύ μικρή (βόρεια, νότια και ανατολικά προάστια σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα) και αφορούσε κυρίως παλαιά ακίνητα – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, του Πειραιά και των δυτικών προαστίων, όπως είχαμε αναδείξει με έρευνά μας. Σε αντίθεση με τις πόλεις της περιφέρειας, κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική, καταγράφεται μεγαλύτερη διαθεσιμότητα ακινήτων κατασκευής μετά το 1990-1995». Αλλά και πάλι εγείρονται συγκεκριμένα ερωτήματα:
Αγορά κατοικίας έως 200.000 €
Μπορεί η αύξηση της αξίας του ακινήτου στις 200.000 € να διευρύνει την αποτελεσματικότητα του προγράμματος ως προς τη διαθεσιμότητα ακινήτων, αλλά ο δυνάμει δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει ο ίδιος -ιδία συμμετοχή- το ποσό της τάξεως των 50.000€.
Πόσοι νέοι με βάση τα εισοδηματικά κριτήρια (άγαμος: από 10.000 € έως 16.000 €, έγγαμος: έως 24.000 €, ανά παιδί συν 3.000 €) που θέτει το πρόγραμμα διαθέτουν 50.000 € ως αποταμίευση ώστε να διατεθούν στην αγορά κατοικίας;
Κατοικία με ζητούμενη τιμή πώλησης 150.000 €
Αν πρόκειται για κατοικία αξίας ζητούμενης τιμής πώλησης 150.000 €, ο δικαιούχος, σύμφωνα με τα κριτήρια του προγράμματος, θα πρέπει να διαθέτει την ιδία συμμετοχή της τάξεως των 15.000 €.
Ας υποθέσουμε ότι τη διαθέτει ή/και εξασφαλίζει την ιδία συμμετοχή από το οικογενειακό περιβάλλον του, τα διαθέσιμα ακίνητα κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000 € είναι κυρίως παλαιά – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, στον Πειραιά και στα δυτικά προάστια. Ο δικαιούχος θα μπορεί να ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης; Αν ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης, τι ποσοστό θα αφορά η κρατική ενίσχυση; Θα απαιτείται επιπλέον τραπεζικός δανεισμός;
Εκτίμηση ακινήτου
Η τράπεζα για τη δανειοδότηση θα αποστείλει δικό της εκτιμητή για να εκτιμήσει την αξία του ακινήτου. Αν η αξία του ακινήτου που θα προκύψει μετά την αυτοψία του εκτιμητή της τράπεζας έχει απόκλιση με τη ζητούμενη τιμή πώλησης, τότε τι θα ισχύει;
Δηλαδή, αν η τιμή αγοράς του ακινήτου είναι 150.000 € αλλά ο εκτιμητής το αξιολογήσει στα 130.000 €, τότε το 90% που θα χορηγηθεί ως δάνειο θα ανέρχεται στα 117.000 € και ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλει κεφάλαιο ύψους 33.000 €;
Τραπεζικά κριτήρια
Ακόμη δεν υπάρχει ενημέρωση από τα τραπεζικά ιδρύματα για το ποια είναι τα κριτήρια για τους δανειολήπτες πέραν των εισοδηματικών που ορίζονται από το πρόγραμμα. Θα απαιτηθεί μόνιμη εργασία από τους δικαιούχους;
Επιτόκιο δανεισμού
Το επιτόκιο θα είναι πολύ χαμηλό, γύρω στο 1%, καθώς θα αντιστοιχεί στο ένα τέταρτο των εμπορικών επιτοκίων, με αποτέλεσμα σε χαμηλά επίπεδα να διαμορφώνεται και η μηνιαία δόση. Ομως τα στεγαστικά επιτόκια αυξάνονται και οι αναλυτές αναφέρουν ότι εντός του πρώτου τετραμήνου του νέους έτους μπορεί να αγγίξουν ακόμη και το 6%.
Υπάρχει μέριμνα ώστε να μην αυξηθούν τα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια του άνωθεν προγράμματος; Σε περίπτωση μη «μέριμνας», μήπως ελλοχεύει ο κίνδυνος να βρεθούμε σε νέο κύκλο «κόκκινων» δανείων με δικαιούχους νέους ανθρώπους;
Πόσοι νέοι διαθέτουν μόνιμη εργασία (εκτός δημόσιου φορέα) για να «δεσμευτούν» σε δανεισμό διάρκειας 30 ετών; Εφόσον το πρόγραμμα θα ξεκινήσει εντός του πρώτου τριμήνου του 2023, ο 39χρονος εν έτει 2022 βρίσκεται εκτός του προγράμματος;
Τα εισοδηματικά κριτήρια
Τα εισοδηματικά κριτήρια που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για το εν λόγω πρόγραμμα είναι αυτά του επιδόματος θέρμανσης και αναμένεται να καθοριστούν ως εξής:
- Αγαμος με ετήσιο εισόδημα έως 10.000 €
- Εγγαμος με ετήσιο εισόδημα έως 24.000 €
- Εγγαμος με 1 παιδί και ετήσιο εισόδημα έως 27.000 €
- Εγγαμος με 2 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 30.000 €
- Εγγαμος με 3 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 33.000 €
Σύμφωνα με τα κριτήρια αυτά, οι νέοι (0-3 έτη προϋπηρεσίας) που αμείβονται με τον κατώτατο μισθό (713 ευρώ μεικτά και 613 καθαρά), ακόμη και μετά τις αυξήσεις, βρίσκονται εκτός του προγράμματος «Σπίτι» μου. Διότι, ακόμη και αν αμείβονται με 14 μισθούς, το μεικτό ετήσιο εισόδημα είναι 9.982 €, ενώ το καθαρό 8.554 €.
Ιδιωτικός δάκτυλος στην Κοινωνική Αντιπαροχή
Το πρόγραμμα της Κοινωνικής Αντιπαροχής ορίζεται ως «σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει με δικές του δαπάνες κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους αντί προκαθορισμένου μισθώματος. Μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα».
Αφορά την αξιοποίηση αδρανών ακινήτων του Δημοσίου, τα οποία θα διατεθούν ως σύγχρονες κατοικίες με μικρό ρυθμισμένο μίσθωμα σε 2.500 δικαιούχους 18 έως 39 ετών. Ουσιαστικά, το πρόγραμμα στοχεύει στην ανέγερση νέων κατοικιών σε δομημένα ή/και μη δομημένα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου. Αρα, δεν αποτελεί ένα πρόγραμμα άμεσης διάθεσης κατοικιών, που μπορεί το επόμενο 12μηνο να «στεγάσει» δικαιούχους, διότι απαιτείται χρόνος 24-36 μηνών για την ανέγερση κατοικιών (λοιπών διαδικασιών του Δημοσίου).
Επιπλέον, από τις ασαφείς διατάξεις του νόμου εγείρονται σημαντικά ερωτήματα. Ενδεικτικά, σε ποιες περιοχές βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου που θα αξιοποιηθούν στο πρόγραμμα Κοινωνική Αντιπαροχή; Οι περιοχές όπου βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα είναι περιοχές εντός του αστικού ιστού ή/θα δούμε περιπτώσεις όπως το Ολυμπιακό Χωριό; Ποια αδρανή ακίνητα του Δημοσίου θα αξιοποιηθούν;
Πριν από λίγες ημέρες, σύμφωνα με δημοσίευμα, το Υπερταμείο γνωστοποίησε ότι αρχίζει την καταγραφή της αξίας των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Δημοσίου με τη βοήθεια επαγγελματιών του ιδιωτικού τομέα. Ο σύμβουλος αυτός θα διενεργήσει αρχικά χαρτογράφηση, ενδελεχή αξιολόγηση και εκτίμηση 500 τίτλων ακίνητης περιουσίας της ΕΤΑΔ εντός τριών μηνών.
Στόχος είναι, αφενός, η αποτίμηση των περίπου 70.000 δικαιωμάτων επί ακινήτων που ελέγχονται από την Ελληνική Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) και, αφετέρου, η επιλογή μοντέλου ανά κατηγορία και γεωγραφική περιοχή για την αξιοποίησή τους. Είτε αυτή αφορά πώληση είτε μακροχρόνια παραχώρηση ή ακόμα και εκχώρηση για κοινωφελείς σκοπούς ή χρήση από το Δημόσιο. Αρα, σήμερα, εν έτει 2022, ο 39χρονος, ο 38χρονος, ο 37χρονος μπορεί και ο 36χρονος που διαβάζει το άνωθεν μέτρο ενδεχομένως να μην εμπίπτει στους δικαιούχους του προγράμματος γιατί, όταν υλοποιηθεί το μέτρο, θα βρίσκεται εκτός ηλικιακής ομάδας.
Τι προβλέπει το νομοσχέδιο για το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»
Το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» αποσκοπεί στην ένταξη κενών κατοικιών στη μισθωτική αγορά με την επιδότηση των ιδιοκτητών για την αναβάθμισή τους. Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι στο πρόγραμμα συμμετέχουν ιδιοκτήτες κατοικιών με ετήσιο εισόδημα έως 40.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία έως 300.000 ευρώ, ενώ αποκλείονται όσοι έχουν ενταχθεί σε προγράμματα εξοικονόμησης ενέργειας ή ανακαίνισης για οποιοδήποτε ακίνητό τους τα τελευταία πέντε έτη. Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν έως 100 τ.μ. και να βρίσκεται σε αστική περιοχή, δεν πρέπει να έχει δηλωθεί ως πρώτη κατοικία ή ως μισθωμένη, αλλά να αναφέρεται ως κενή στο Ε2 των τριών τελευταίων ετών.
Οι εντασσόμενοι στο πρόγραμμα επιδοτούνται για δαπάνες επισκευής και ανακαίνισης έως 10.000 ευρώ (περιλαμβάνονται υλικά και εργασίες). Η επιδότηση φτάνει στο 40% της δαπάνης, με προϋπόθεση την ηλεκτρονική εξόφληση των τιμολογίων και την εκμίσθωση του ακινήτου για τουλάχιστον τρία χρόνια.
Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι ιδιοκτήτες θα έχουν την υποχρέωση να τα ενοικιάσουν σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Με το συγκεκριμένο μέτρο υπολογίζεται ότι καλύπτεται έως το 40% του κόστους ανακαίνισης κάθε κλειστού διαμερίσματος έως 100 τ.μ.
Ομως δεν περιλαμβάνει καμία δέσμευση του ιδιοκτήτη του ακινήτου να μισθώσει το ακίνητο με προσιτό ενοίκιο π.χ. 3,4,5 €/τ.μ. Το ακίνητο μπορεί να ανακαινιστεί μέσω της κρατικής επιδότησης, αλλά ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να το μισθώσει με τιμές της αγοράς, δηλαδή προς 8€-10€-12€/τ.μ., τιμές που καταγράφονται σήμερα στη πλειονότητα των αναρτημένων αγγελιών, κυρίως στα μικρά διαμερίσματα.
Εξαγγελία για πέντε νέες φοιτητικές εστίες
Παράλληλα με το νομοσχέδιο η κυβέρνηση εξήγγειλε την ανέγερση 8.153 θέσεων σε πέντε σύγχρονες φοιτητικές εστίες στα Πανεπιστήμια Κρήτης, Θεσσαλίας, Δυτικής Μακεδονίας, Θράκης και Δυτικής Αττικής. Σήμερα, αυτές οι νέες θέσεις φοιτητικών εστιών δεν υπάρχουν.
Κατανοώντας τον χρόνο που απαιτείται για την κατασκευή τους, όχι μικρότερος από 18-24 μήνες, αν όλα πάνε καλά, την επόμενη χρονιά ή/και τη μεθεπόμενη τα σημερινά δεδομένα που επικρατούν στην ενοικίαση φοιτητικής κατοικίας δεν πρόκειται να αλλάξουν. Επιπλέον, η αχαϊκή πρωτεύουσα, η Πάτρα, όπου σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα καταγράφει τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση των φοιτητικών ενοικίων από το 2017 έως σήμερα, αγγίζοντας το 49,23% αμέσως μετά την Αθήνα (53,10%), βρίσκεται εκτός σχεδιασμού για την ανέγερση νέων θέσεων σύγχρονων φοιτητικών εστιών.