Από την Jeanna Smialek/New York Times
Τα υψηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών και η ιστορικά κακή οικονομική προσιτότητα έχουν κρατήσει την αγορά ενός σπιτιού μακριά από την Gallagher, μια οικονομική ερευνήτρια που περιμένει το τρίτο της παιδί. Τα σπίτια τριών ή τεσσάρων υπνοδωματίων σε καλές περιοχές με σχολεία είναι τόσο δύσκολο να βρεθούν ενώ είναι και απαγορευτικά ακριβά.
«Είναι πολύ δύσκολο σήμερα να νιώσεις (οικονομική) ασφάλεια», είπε. «Επηρεάζει τα πάντα».
Από το Anchorage μέχρι το Amsterdam, πολλές ανεπτυγμένες και ακόμη και αναδυόμενες οικονομίες αντιμετωπίζουν ένα παρόμοιο πρόβλημα: Η προσφορά κατοικιών δεν ανταποκρίνεται στη ζήτηση, συμβάλλοντας στην άνοδο των τιμών των κατοικιών σε επίπεδα που είναι απρόσιτα ακόμη και για οικογένειες μεσαίου εισοδήματος.
Τα προβλήματα προσιτότητας έχουν επιδεινωθεί από τα υψηλά επιτόκια των κεντρικών τραπεζών, τα οποία αξιωματούχοι σε όλο τον κόσμο χρησιμοποιούν για να αντιμετωπίσουν τον υψηλό πληθωρισμό. Αυτά τα επιτόκια πολιτικής διαρρέουν τις χρηματοπιστωτικές αγορές αυξάνοντας τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων –καθιστώντας ακόμη πιο ακριβό για τους δανειολήπτες να αγοράσουν ένα σπίτι και για τους κατασκευαστές να προχωρήσουν στη χρηματοδότηση κατασκευής νέων κατοικιών και διαμερισμάτων.
Το δεύτερο μέρος αυτής της εξίσωσης είναι τώρα έτοιμο να αλλάξει.
Οι κεντρικές τράπεζες σε πολλές οικονομίες μειώνουν τα επιτόκια ή ετοιμάζονται να το κάνουν άμεσα. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και η Τράπεζα της Αγγλίας μειώνουν ήδη το κόστος δανεισμού και ο πρόεδρος της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ έδειξε την περασμένη εβδομάδα ότι θα ξεκινήσουν μειώσεις από αυτό το μήνα.
Αλλά αυτές οι μειώσεις επιτοκίων είναι απίθανο να αποτελέσουν πανάκεια για την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών.
Ενώ η αλλαγή στη στάση των κεντρικών τραπεζών μεταφράζεται ήδη σε κάπως χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε πολλές χώρες, το κόστος δανεισμού δεν αναμένεται να υποχωρήσει στα επίπεδα που επικρατούσαν τη δεκαετία του 2010. Αρκετοί οικονομολόγοι είπαν ότι τα επιτόκια στεγαστικών δανείων 30 ετών στις Ηνωμένες Πολιτείες, για παράδειγμα, θα μπορούσαν να καταλήξουν στο εύρος του 5,5 έως 6%, από το 7,5% που ήταν στο υψηλότερο επίπεδο πέρυσι, αλλά θα είναι και πάλι σημαντικά υψηλότερα από το 4% που ήταν το φυσιολογικό πριν από την πανδημία.
Οι ειδικοί προειδοποιούν επίσης ότι οι μακροχρόνιες τάσεις της αγοράς -συμπεριλαμβανομένου του υψηλού κόστους εργασίας, των ακριβότερων υλικών και των κανονισμών που περιορίζουν τον ρυθμό και το εύρος της κατασκευής- θα συνεχίσουν να εμποδίζουν την προσφορά οικονομικών κατοικιών. Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι έχει γίνει απλώς πιο δύσκολο να είναι οικονομικά εφικτή μια κατασκευή κατοικίας σε προσιτές τιμές.
«Απλά, δεν έχουμε φτιάξει αρκετές κατοικίες από το 2009», είπε η Gallagher, η οποία ερευνά την τοπική αγορά κατοικίας ως μέρος της δουλειάς της.
Το πεισματικό στεγαστικό πρόβλημα συγκεντρώνει ολοένα και περισσότερο την προσοχή των εκλεγμένων αξιωματούχων σε όλο τον κόσμο. Καθώς μια γενιά νέων ενηλίκων αισθάνεται απελπισμένη για τις προοπτικές να αποκτήσει ποτέ ένα σπίτι και καθώς πολλοί επιβαρύνονται από τα ακριβά ενοίκια, την κάνει να αποθαρρύνεται για τη συνολική οικονομία. Και αυτό υποκινεί εκκλήσεις για άμεση δράση.
«Πιστεύω ότι έχουμε φτάσει σε ένα σημείο όπου να τρέμουν πλέον οι δεσμοί της κοινωνίας», δήλωσε ο Glenn Kelman, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ακινήτων Redfin.
Οι πολιτικοί έχουν ξεκινήσει ήδη να προτείνουν λύσεις, αντιστρέφοντας μια πρακτική δεκαετιών στην οποία πολλοί αντιμετώπιζαν τη στέγαση ως ένα πιο τοπικό ζήτημα.
Η Ursula von der Leyen, η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, έχει δεσμευτεί να διορίσει τον πρώτο επίτροπο στέγασης της Ευρωπαϊκής Ένωσης και έχει εκδηλώσει ενδιαφέρον για την αναθεώρηση βασικών κανόνων, ώστε η Ευρώπη να μπορεί να επιδοτήσει ευρύτερα την κατασκευή κατοικιών. Η αντιπρόεδρος Kamala Harris, η υποψήφια των Δημοκρατικών για την προεδρία των Ηνωμένων Πολιτειών, υπόσχεται βοήθεια σε όσους αγοράζουν για πρώτη φορά σπίτι και προτείνει κίνητρα για την κατασκευή. Ο Ρεπουμπλικανός αντίπαλός της, ο πρώην πρόεδρος Donald J. Trump, κατηγόρησε τον ανταγωνισμό που προκαλείται από αδήλωτους μετανάστες για την έλλειψη στέγης και υποσχέθηκε απελάσεις για την αντιμετώπιση της κρίσης.
Ωστόσο, δεν είναι σαφές εάν τέτοιες προσεγγίσεις θα ήταν αποτελεσματικές ή ακόμη και εφικτές –και οι ειδικοί προειδοποιούν ότι θα μπορούσε να είναι δύσκολο να λυθεί γρήγορα το πρόβλημα προσιτότητας οικονομικής στέγασης που εδώ και χρόνια έχει δημιουργηθεί.
Πάρτε το παράδειγμα των ΗΠΑ.
Στην Αμερική, οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια ανεβαίνουν πιο γρήγορα από τους μέσους μισθούς από το 2012 περίπου. Τότε, οι κατασκευαστές κατοικιών ήταν είδος προς εξαφάνιση μετά την τραυματική για εκείνους στεγαστική κρίση του 2008, κάτι που δημιούργησε τεράστια έλλειψη ακινήτων σε πολλές μεγάλες αμερικανικές πόλεις.
«Η μέση τιμή των κατοικιών έχει αυξηθεί σημαντικά εδώ και αρκετό καιρό», δήλωσε σε συνέντευξή του ο Austan Goolsbee, πρόεδρος της Federal Reserve Bank of Chicago.
Στη συνέχεια, οι αξίες των κατοικιών αυξήθηκαν επίσης απότομα -και πολύ ευρύτερα- στον απόηχο της πανδημίας.
Οι μέσες εβδομαδιαίες αποδοχές στις ΗΠΑ αυξήθηκαν κατά 22% από τις αρχές του 2020, αλλά τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 24%. Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν περίπου κατά 50%. Και αυτό το άλμα στις τιμές συγκρούστηκε με τα υψηλά επιτόκια για να ωθήσει την οικονομική προσιτότητα σε ιστορικά φτωχά επίπεδα.
Οι προκλήσεις δεν περιορίστηκαν όμως μόνο στις μεγάλες πόλεις. Η Fed της Ατλάντα παρακολουθεί εάν τα νοικοκυριά με μεσαίο εισόδημα είναι σε θέση να απορροφήσουν το ετήσιο κόστος που σχετίζεται με την απόκτηση ενός σπιτιού με μέση τιμή. Αν και αυτό είναι ακόμα δυνατό σε ορισμένα μέρη, όπως το Pittsburgh, δεν αφορά μεγάλο και αυξανόμενο αριθμό αγορών -από το Asheville, N.C., μέχρι το Albuquerque.
Και σε περιοχές όπου οι προσιτές τιμές ήταν ήδη πρόβλημα πριν από την πανδημία, όπως η Νέα Υόρκη και η Βοστώνη, η κατάσταση έχει γίνει σαφώς πιο αφόρητη.
Η οικονομική προσιτότητα θα αρχίσει να βελτιώνεται κάπως καθώς τα επιτόκια της κεντρικής τράπεζας θα μειώνονται, καθιστώντας φθηνότερο για οικογένειες που χρησιμοποιούν στεγαστικά δάνεια να αγοράσουν σπίτι. Πράγματι, τα επιτόκια των 30ετών στεγαστικών δανείων ήδη μετριάζονται καθώς η Fed σηματοδοτεί ότι ετοιμάζεται να μειώσει τα επιτόκια. Με όλα τα άλλα στην ίδια κατάσταση, αυτό θα κάνει τις μηνιαίες πληρωμές δανείων στέγασης φθηνότερες. Όμως, όλα τα άλλα δεν φαντάζουν τόσο ευνοϊκά.
Πρώτον, πολλοί οικονομολόγοι αναμένουν ότι οι επίδοξοι αγοραστές θα μπουν γρήγορα στην αγορά κατοικίας καθώς τα επιτόκια θα πέφτουν. Όμως αυτό θα μπορούσε να συγκρουστεί με την περιορισμένη προσφορά ωθώντας τις τιμές προς τα πάνω. Στη Βρετανία, για παράδειγμα, η μείωση των επιτοκίων από την Τράπεζα της Αγγλίας αυτό το καλοκαίρι έχει ήδη συμβάλει στην αύξηση του ενδιαφέροντος μεταξύ των επίδοξων αγοραστών κατοικιών.
Και στις Ηνωμένες Πολιτείες και σε πολλές άλλες προηγμένες οικονομίες, μεγάλοι πληθυσμοί ηλικίας 30 ετών και άνω βρίσκονται σε μια περίοδο που έχουν δημιουργήσει νοικοκυριά και θέλουν να αγοράσουν —που σημαίνει ότι θα μπορούσε να υπάρξει σημαντική ζήτηση κατοικιών.
Ταυτόχρονα, δύο άλλες τάσεις θα μπορούσαν ενδεχομένως να βοηθήσουν στην απελευθέρωση της προσφοράς για την κάλυψη αυτής της ζήτησης.
Στις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου τα μακροχρόνια στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου αποτελούν κοινή πρακτική, πολλές οικογένειες διστάζουν να μετακομίσουν επειδή δεν θέλουν να εγκαταλείψουν τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων που είχαν κλειδώσει πριν από χρόνια. Καθώς τα ποσοστά πέφτουν, μπορεί να βρουν τον εαυτό τους πιο πρόθυμο να διαθέσουν επιτέλους τα σπίτια τους στην αγορά.
Ωστόσο, αυτό δεν θα αφήσει απαραίτητα την αγορά με περισσότερα σπίτια συνολικά: Οι άνθρωποι μπορεί απλώς να πουλήσουν ένα σπίτι για να αγοράσουν ένα άλλο. Αλλά αν κάποιοι ανταλλάσσουν μονοκατοικίες για κατοικίες ευγηρίας ή εκτός κατοικιών για ωραιότερα μέρη, ο ανασχηματισμός θα μπορούσε να απελευθερώσει την προσφορά σε μέρη της αγοράς όπου είναι εξαιρετικά απαραίτητο.
Και σε πολλές παγκόσμιες οικονομίες, τα χαμηλότερα επιτόκια θα μπορούσαν να καταστήσουν πιο προσιτή για τους κατασκευαστές τη χρηματοδότηση της κατασκευής κατοικιών. Και η προσδοκία ότι η ζήτηση θα ανακάμψει θα μπορούσε να ενθαρρύνει τους κατασκευαστές να χτίζουν.
«Είναι σαφές ότι τα τελευταία δύο χρόνια, από τις αρχές του 2022, η νομισματική σύσφιξη μείωσε τις επενδύσεις σε κατοικίες», δήλωσε σε συνέντευξή του ο Philip Lane, επικεφαλής οικονομολόγος της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. «Καθώς η νομισματική σύσφιξη χαλαρώνει, θα πρέπει να περιμένουμε να ανακάμψουν οι επενδύσεις στη στέγαση».
Αυτό θα μπορούσε να βοηθήσει στη δημιουργία προσφοράς για ενοικιαζόμενες κατοικίες ιδιαίτερα. Η πολυοικογενειακή κατασκευή ήταν ισχυρή πριν από μερικά χρόνια, αλλά μειώθηκε απότομα εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων.
«Στην αγορά ενοικίων, είναι αρκετά σαφές», δήλωσε ο Thomas Davidoff, οικονομολόγος κατοικιών στο Πανεπιστήμιο της Βρετανικής Κολομβίας. «Στην αγορά ιδιοκτητών, είναι λίγο πιο περίπλοκο, γιατί θα ωθήσει τις τιμές ψηλά».
Ο Michael Fratantoni, επικεφαλής οικονομολόγος στο Mortgage Bankers Association, είπε ότι πιστεύει πως οι τιμές των κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες θα αυξηθούν κατά 3% το 2025 και 2,5% το 2026, καθώς η προσφορά και η ζήτηση θα ανέβουν. Συνολικά, ο συνδυασμός σταδιακών αυξήσεων των τιμών και ελαφρώς φθηνότερων στεγαστικών δανείων θα βελτιώσει την οικονομική προσιτότητα για τους ανθρώπους που βασίζονται σε στεγαστικά δάνεια, είπαν αρκετοί οικονομολόγοι —αλλά τίποτα δεν γίνει καλύτερο όσο ήταν πριν από το 2020.
Ακόμη και όταν πρόκειται για την κατασκευή διαμερισμάτων και κατοικιών, οι χαμηλότερες τιμές δεν θα λύσουν όλα τα ζητήματα, επειδή η ακριβή χρηματοδότηση δεν είναι το μόνο ζήτημα που εμποδίζει τους κατασκευαστές να φτιάξουν πιο προσιτές κατοικίες.
Ο Andrew Mikula, ανώτερος συνεργάτης για τη στέγαση στο Pioneer Institute, έναν ανεξάρτητο ερευνητικό οργανισμό στη Βοστώνη, είπε ότι όταν οι ντόπιοι κατασκευαστές ρωτήθηκαν τι τους εμπόδιζε, συχνά μιλούσαν για κόστος που καθιστούσε οικονομικά αβάσιμη την προσιτή στέγαση. Πρόσφατα, αυτά περιλαμβάνουν εργατικά, οικοδομικά υλικά και έξοδα κοινής ωφέλειας.
«Τα επιτόκια σπάνια είναι το πρώτο πράγμα που εμφανίζεται σε τέτοιες έρευνες», είπε.
Ο Mark Zandi, επικεφαλής οικονομολόγος στον οίκο αξιολόγησης Moody’s, εκτιμά ότι η Αμερική αντιμετωπίζει έλλειμμα τριών εκατομμυρίων κατοικιών, για παράδειγμα. Το μεγαλύτερο μέρος του κενού αφορά προσιτές μονάδες στέγασης.
«Χρειάστηκε μια γενιά για να μπούμε σε αυτό το χάος», είπε ο Zandi. Θα χρειαστεί χρόνος για να βγούμε από αυτό.
Ωστόσο, ορισμένοι στον κλάδο βλέπουν λόγους να ελπίζουν -ακόμα κι αν αυτό δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τα χαμηλότερα επιτόκια.
Ο Mikula είπε ότι τόσο οι τοπικοί όσο και οι εθνικοί πολιτικοί θα μπορούσαν να ασχοληθούν ακόμα περισσότερο με το στεγαστικό πρόβλημα τώρα που είχε αρχίσει να συμπιέζει όχι μόνο τα φτωχά αλλά και τα νοικοκυριά της μεσαίας τάξης.
«Δεν είναι πια μόνο οι εργαζόμενοι φτωχοί, ειδικά σε μέρη όπως η Βοστώνη, που νιώθουν τη συμπίεση», είπε.
Η απογοήτευση για την αναζήτηση σπιτιού που αντιμετωπίζουν οικογένειες μεσαίου εισοδήματος όπως οι Gallaghers στην Αλάσκα πλέον γιγαντώνεται. Οι ψηφοφόροι στην Ιρλανδία και αλλού βλέπουν όλο και περισσότερο την οικονομική προσιτή στέγαση ως κορυφαίο πολιτικό ζήτημα. Η συζήτηση είναι ιδιαίτερα έντονη και στον Καναδά, ενώ διαδηλώσεις έχουν πραγματοποιηθεί ήδη στην Ολλανδία.
Και για κάποιους, ο πόνος είναι εξαιρετικά οξύς.
Η Tamara Kuschel, επικεφαλής του προγράμματος στον οργανισμό κοινωνικών υπηρεσιών De Regenboog Groep στο Άμστερνταμ, η οποία επικεντρώνεται στην προσωρινή στέγαση ανθρώπων, είπε ότι μια νέα ομάδα ανθρώπων της εργατικής και της μεσαίας τάξης αναζητά υπηρεσίες για άστεγους την τελευταία δεκαετία, καθώς οι τιμές και τα ενοίκια αυξήθηκαν.
«Είδαμε μια ομάδα ανθρώπων στα σπίτια μας που δεν ήταν η συνήθης ομάδα στόχος μας: Είχαν ακόμα δουλειές», είπε. Ενώ συχνά έχει ενθαρρύνει τέτοιους ανθρώπους να κοιτάξουν έξω από το ακριβό Άμστερνταμ για να βρουν νέα σπίτια, αυτό όλο και περισσότερο δεν λειτουργεί. Αυτές τις μέρες, τα σπίτια στις μικρές ολλανδικές πόλεις είναι επίσης πολύ ακριβές.
«Ακόμα και εκεί, γίνεται όλο και πιο δύσκολο να βρεις κατοικίες», είπε. «Για τους δασκάλους, τους οδηγούς λεωφορείων, τους κοινωνικούς λειτουργούς όπως εγώ, δεν είναι οικονομικά προσιτές».
https://kourdistoportocali.com/